• 索引号:MH00101170502201801005
  • 主题分类:国土资源、能源  
  • 组配分类:征收决定及补偿方案
  • 发布文号:
  • 发布机构:凤阳县人民政府
  • 生成日期:2018-01-10
  • 生效时间:2018-01-10 00:00
  • 废止时间:2019-01-10 00:00
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  • 信息名称:蚂蚱庙地块棚户区改造项目 房屋征收补偿方案
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蚂蚱庙地块棚户区改造项目 房屋征收补偿方案

蚂蚱庙地块棚户区改造项目

房屋征收补偿方案

    为确保征收工作依法、有序进行,维护征收当事人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《凤阳县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》《凤阳县城市规划区内房屋征收货币化安置实施细则(试行)》和其它相关法规政策的规定,结合项目实际情况,制定本征收补偿方案。

    一、征收范围

    云霁街南侧、宜文路西侧、永乐路北侧、留守司路东侧,土地面积约 180 亩,征收房屋总建筑面积约26238平方米,涉及约131户约523人。

    二、评估机构选定及评估

    (一)房地产价格评估机构由征收部门发放征求意见表征求被征收人意见选定,支持率超过全部被征收人总数50%以上的机构负责本次征收的评估工作;支持率达不到50%以上的,由征收部门组织通过抽签方式确定。本次征收只选定一家评估机构。

    (二)对评估机构出具的初评报告,评估复核组进行抽查复核。

    (三)对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值评估由选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

    三、征收认证

    (一)房屋认定

    1. 被征收房屋的用途和性质的确认

    (1)被征收房屋用途分为住宅与非住宅。

    (2)住宅与非住宅的认定以《房屋所有权证》记载的设计用途为准。《房屋所有权证》未标明用途的,以产权档案记载为准。

    (3)非住宅包括商业(含门面房和其它非门面商业用房)、生产、经营办公、仓储等用房。非住宅房屋的使用功能的认定,以《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》等载明的有效证件或证书记载的作用性质为准。

    2.单位职工居住原单位分配未房改的住宅用房(合法建筑面积),征收时可以参照房改政策先予进行公有住房出售,征收补偿时扣除公有住房出售款后,享有与其他被征收房屋同样的补偿政策;在评估结果和公有住房出售方案公示之日后30日内,不履行公有住房出售手续并签订征收补偿安置协议的,视为放弃公有住房出售优惠条件,直接收回予以拆除。

    单位职工在厂区内自建房屋,经主管部门或原单位批准建设的按建安成本给予货币补偿,未经主管部门或原单位批准擅自建设的,按违法建设处理。

    3.征收个人私有产权房,因历史原因造成建房手续不全的房屋征收,未经规划部门确认且无法补办手续,征收时按下列方式处理。

    (1)在2006年地籍调查时已建成的房屋,按100%合法产权予以认定有效面积;

    (2)在2006年地籍调查时未建成,但在2008年2月20日县人民政府发布的《关于开展集中整治违法用地违法建设工作的通知》前已建成,虽未批准也未认定为违法建设的,按90%的合法产权予以认定有效面积;认定为违法建设配合征收的,按重置价给予补偿,否则依法不予补偿。

    (3)凡在2008年2月20日两违调查后未经合法审批的房屋,属违法建设,配合征收的,按重置价给予补偿,否则依法不予补偿。

    (二)停产停业损失认定

    1.征收正在经营的办公、生产性用房,造成被征收人停产、停业的,按照县政府公布的《非住宅房屋停产、停业补偿费、搬迁费指导标准》给予一次性经济补偿。

    2.征收个人合法产权证记载或1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前有工商营业执照或税务登记证等合法有效证件可以证明即用于商业服务业经营性用房至今仍在经营的,被征收人选择产权调换,自协议签订起至征收人交付安置房止,由评估机构按照经营面积结合区位现行市场租用价位确定补偿标准,按月给予停产停业补偿;被征收人选择货币补偿,给予六个月停产停业补偿。

    3.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后,未经规划部门批准,擅自将非经营用房或《房屋所有权证》记载的原办公、生产、仓储等非商业经营用房改为商业用房并正在经营的,按原证载性质给予评估补偿。其中,一层一进面积按照商业、服务业停产停业损失补偿标准给予一次性补助:具有营业执照,按规定的营业范围连续经营至今并能提供纳税凭证的(未达起征点或享受免税政策的由税务部门出具书面证明),实际连续经营五年以上的,给予六个月的一次性补偿;连续经营三年以上不满五年的,给予五个月的一次性补偿;连续经营一年以上不满三年的,给予四个月的一次性补偿;连续经营不满一年的,给予三个月的一次性补偿。其他实际用于经营的面积按照一层一进标准的50%进行补偿。

    4.征收出租(出借)的住宅或非住宅用房,对承租、使用人不予停产停业补偿,由房屋所有人自行处理租赁关系。

    四、安置地点

    (一)就地、就近安置点:

    1.蚂蚱庙安置房(期房),安置均价5300元/㎡;

    2.万福花苑安置房(期房),安置均价5200元/㎡;

    3.宝源御景湾小区(期房),安置均价5200元/㎡;

    4.东华东路小区,安置均价3551元/㎡;

    5.九华小区,安置均价3551元/㎡;

    6.中都南苑小区,安置均价3448元/㎡;

    (二)异地安置点:

    紫帝小区,安置均价3112元/㎡;

    五、安置方式

    (一)征收个人住宅用房

    对被征收房屋价值的补偿,参照被征收房屋地段类似房地产的市场价格标准,被征收房屋价格和用于产权调换的安置房价格以房地产评估机构评估结果为依据。

    被征收住宅有独立的房屋产权证或有效建房批件符合独立计户条件,征收时可给予优惠补偿安置。2006年地籍调查和2008年“两违”调查有标注的无产权证件的房屋,应与有房屋产权证或有效建房批件的被征收住宅建筑面积合并作为一户,享受独立计户优惠条件;无房屋产权证或有效建房批件的房屋合并的,可单独作为独立计户优惠条件。

    同一产权人有多处房屋且被征收房屋位于同一征收区域内,合并计算面积。

    对被征收房屋价值的补偿有房屋产权调换和货币补偿两种方式。被征收人有权选择补偿方式。

    1.房屋产权调换方式

    产权调换按照被征收房屋合法建筑面积原则上实行等面积置换,若被征收户需改善居住条件,可适当允许增购部分安置面积。

    征收人提供用于产权调换的安置房屋,被征收房屋与安置房屋各计各价,互找差价。

    在规定期限内腾空交付房屋签订补偿安置协议的,由征收人按照被征收房屋合法建筑面积及其附属物评估总价的15%予以奖励。

    被征收人整户选择异地安置的,每户在产权调换面积中给予10平方米无偿安置奖励;被征收人选择了就地或就近安置,同时剩余面积又选择异地安置的,不享受上述奖励。

    每户可按安置房综合建设成本均价增购20平方米。

    (1)蚂蚱庙安置房(期房),综合建设成本均价4250元/㎡;

    (2)万福花苑安置房(期房),综合建设成本均价4200元/㎡;

    (3)宝源御景湾小区(期房),综合建设成本均价4200元/㎡;

    (4)东华东路小区,综合建设成本均价2150元/㎡;

    (5)九华小区,综合建设成本均价2150元/㎡;

    (6)中都南苑小区,综合建设成本均价2100元/㎡;

    (7)紫帝小区,综合建设成本均价2100元/㎡;

    被征收房屋面积较小,享有20平方米增购后,仍不足60平方米部分可按增购价增购至60平方米。

    每户可按应安置面积上靠选择接近的户型,超出规定增购部分的,按安置房安置均价计算。

    2.货币补偿方式

    被征收人选择货币化补偿方式,补偿标准包括:

    (1)被征收房屋合法建筑面积及其附属物评估总价;

    (2)政策奖励:对在规定期限内腾空交付房屋并签订补偿协议的被征收人,住宅房按被征收房屋合法建筑面积及其附属物评估总价的15%予以奖励;非住宅房按被征收房屋合法建筑面积及其附属物评估总价的10%予以奖励。

    (3)政府补助:增购面积价差补助,按照被征收地段类似商品房(就地、就近安置房)市场均价扣减就地、就近安置房综合建设成本均价确定1401元/平方米单位面积补助;每户按增购20平方米计算(被征收房屋面积较小的,增购20平方米后应安置面积达不到60平方米,增购面积按达到60平方米确定);

    选择货币补偿,在本县城市规划区内购买商品房的(以征收人确定房源为准),按照《凤阳县城市规划区内房屋征收货币化安置实施细则(试行)》执行,给予以下补助:

    临时安置过渡费提高为一次性补助12个月;

    按应安置面积给予1元/平方米·月物业管理补助,不足60平方米按60平方米计算,一次性补助60个月;

    按应安置面积一次性给予60元/平方米物业维修资金补助,不足60平方米按60平方米计算;

    按照应安置面积(不足60平方米按60平方米计算),根据同期公布的凤阳县城市规划区范围内土地级别,给予700元/平方米补助。

    (二)征收商业非住宅用房

    征收个人合法产权证记载经营性用房,可按被征收房屋面积选择上靠一个户型的安置小区经营性用房进行产权调换,被征收房屋按市场价评估,安置房屋根据不同区位给予优惠。

    1.选择在蚂蚱庙、万福花苑、中都南苑小区的安置房按市场评估价的80%给予优惠安置,上靠户型的面积超出产权调换面积20平米以内的按安置房市场评估价的90%计价,20平米以上部分按安置房市场评估价计价。

    2.选择在东华东路、中都西苑、钟楼、蔡庄小区的按市场评估价的70%给予优惠安置,上靠户型的面积超出产权调换面积20平米以内的按安置房市场评估价的85%计价,20平米以上部分按安置房市场评估价计价。

    征收个人合法产权证记载经营性用房,选择货币补偿的,给予按照在蚂蚱庙就地选择产权调换优惠的价差补偿。

    在规定期限内腾空交付房屋签订补偿安置协议的,由征收人按照被征收房屋合法建筑面积及其附属物评估总价的10%予以奖励。

    (三)征收办公、工业、仓储用途等非住宅用房

    征收办公、工业、仓储等非住宅用房统一实行货币补偿。在规定期限内腾空交付房屋签订补偿协议的,按照被征收房屋合法建筑面积(不含装修、附属物)补偿的10%予以奖励。符合政府土地收购相关政策规定的,按相关政策执行。

    (四)征收临路一层一进住宅房

    1.对临云霁街及宜文路主干道实际用于经营的一层一进住宅房的合法建筑(简易房除外),有工商营业执照连续经营至今的,按经营性用房市场评估价的70%给予一次性货币补偿。其他合法建筑面积按住宅性质予以评估补偿。

    2.对临云霁街及宜文路主干道实际用于经营的一层一进住宅房合法建筑(简易房除外),无工商营业执照连续经营至今的,按经营性用房市场评估价的65%给予一次性货币补偿。其他合法建筑面积按住宅性质予以评估补偿。

    3.对临云霁街及宜文路主干道一层一进住宅房合法建筑(简易房除外),未经营的,按经营性用房市场评估价的60%给予一次性货币补偿。其他合法建筑面积按住宅性质予以评估补偿。

    申请购买经营性安置房的,购买价格按照征收商业非住宅用房优惠政策执行,购买经营用房面积按临主干道一层一进住宅房选择上靠一个户型,购买经营用房面积在应安置面积中扣除,扣完为止。选择货币补偿的,给予按照商业非住宅用房在蚂蚱庙就地选择产权调换优惠的价差补偿。

    4.对临永乐路及留守司路住宅房补助

    (1)有合法房屋产权证明或有效建房批准手续且具有三年以上营业执照,自领证后按照规定的营业范围连续经营至今,且能提供纳税凭证的给予1000元/㎡的补助;

    (2)没有三年以上营业执照,并且不能提供近三年纳税凭证的,而实际用于经营的一层一进住宅房给予800元/㎡补助;

    (3)临路一层一进合法住宅未用于经营的,按一层一进住宅面积给予600元/㎡补助。

    六、签约期限

    自评估结果公示期限届满之日起30日内。

    七、其他奖励

    为了鼓励被征收人在政府征收决定规定期限内积极签约并搬迁交房,另行给予奖励。

    奖励期限分三个时段:第一阶段自评估结果公示期限届满之日起至第10日每户奖励10000元;第二阶段第11日至第20日每户奖励8000元;第三阶段第21日至第30日每户奖励6000元。

    八、补助

    (一)搬迁费

    因征收房屋造成搬迁的,按照应安置面积6元/㎡计算,向被征收人支付两次搬迁费,每次搬迁费补偿不足800元的按800元计算。

    征收设备拆装类房屋,根据设备拆装、运输等评估确定的金额支付被征收人搬迁费。无法恢复使用的设备、设施,按照重置价格结合成新评估确定的金额给予被征收人补偿。

    (二)临时安置过渡费

    临时安置过渡费按应安置面积10元/㎡·月计算。

    选择货币补偿的,向被征收人一次性支付6个月临时安置过渡费;

    被征收人选择现房安置的,支付两个月临时安置过渡费;被征收人选择期房安置的,自行解决周转用房,在安置房屋交付前向被征收人支付临时安置过渡费。过渡期自被征收人腾空交付房屋之日起计算。

    产权调换房屋面积小于应安置面积的,放弃产权调换部分按货币补偿标准执行,给予6个月临时安置过渡费,其余部分按产权调换的相关规定计算。

    (三)公摊面积补偿。庭院式住房按照被征收房屋合法面积(简易房除外)的15%给予无偿安置;单元式住房在征收测绘时,直接计算公摊面积给予评估补偿。

    (四)老红军、离休干部及其遗孀,提供相关证明,给予被征收房屋评估总价20%的补助。

    九、依法征收

    征收部门与被征收人在征收决定确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由征收部门报请县人民政府,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

    被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

    被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,依法申请人民法院强制执行。

    十、征收范围内房屋被依法征收后,建设用地范围内国有土地使用权同时收回。

    十一、其他

    1.本地块中涉及集体土地房屋征收的,独立整户籍集体经济组织成员如果在其他地块从未享受过征收补偿安置,且本次征收地块范围内人均能够明确界定产权的房屋面积小于40平方米,可以申请按照《凤阳县城市规划区内征收集体所有土地房屋补偿安置暂行办法》补偿安置。

    2.集体土地房屋征收可以参照国有土地上房屋征收标准执行,建筑物以外的土地按公布的征地补偿标准执行。

    3.选择产权调换方式安置的,由征收人承担房屋不动产权证(土地性质出让)相关办理费用,物业维修基金由被征收人承担。

    4.本方案未尽事宜按有关规定研究决定。

    5.凤阳县房屋征收办公室对本方案负责解释。

    6.本方案自公布之日起实施。

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