凤阳县地方税务局关于印发存量房 交易价格申报评估管理办法(试行)的通知

 各分局,局属各单位:

 现将《凤阳县地方税务局存量房交易价格申报评估管理办法(试行)》印发给你们,请遵照执行。

 

 

 

                   凤阳县地方税务局

                  2013626

 

 

凤阳县地方税务局存量房交易价格

申报评估管理办法(试行)

 

第一章 总则

  第一条 为进一步规范存量房交易税收管理,堵塞税收征管漏洞,促进公平税负,提高涉税服务工作效率,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则以及《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔20111号)等有关法律、法规和政策规定,结合我县实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称的“存量房交易”是指单位和个人的“二手房”权属转移,包括房屋买卖、交换、赠与,房屋权属作价投资、入股、抵债和以获奖等方式发生的房屋权属转移。

  第三条 本办法所称存量房交易申报评估工作是指地税机关根据税法规定的计税原则,依据县地方税务局存量房纳税评估系统(以下简称评估系统)评估纳税人申报的存量房交易价格的准确度,对申报价格明显偏低且无正当理由的,依法以评估系统生成的评估价格计算应纳税额的工作。

    第四条 凡依法由县地方税务局负责的存量房交易各项税()的征缴、管理,均适用本办法。

  第五条 存量房交易价格申报评估工作应坚持以下原则:

  (一)合法原则。房地产评估应按国家法律、法规的规定进行,评估所依据的数据和资料必须合法有效,评估的方法必须符合国家的有关规定。

  (二)公平原则。房地产评估的标准、评估的时点要一致,评估的结果要客观公正。

  (三)效率原则。坚持房地产评估方法与现代化技术手段相结合,使应用房地产评估技术核定交易环节计税价格具有标准化、批量化和科学化的特点,简便快捷地进行房地产评估。

     第六条 评估系统是依托凤阳县房地产自身特征,通过采集区域内存量房和商品房交易实例,制定凤阳县房地产计税价格评估技术标准,建立以基准价格、社会政策、小区、楼栋、房产个体特征5类层面变量以及学区、板块等20项参数变量为体系的价格模型,通过“基准价格+特征变量”的逐项调整,生成存量房评估价格,实现“一房一价”。

  第七条 存量房交易双方均负有纳税义务,应当按照税收有关法律、法规规定缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、个人所得税、印花税、土地增值税、地方教育附加等地方税(费)。其中:契税由受让方缴纳,印花税由交易双方缴纳,其余应纳税种由出让方缴纳。

  第八条 存量房交易价格申报评估工作方法分为系统评估、委托相关机构评估两种形式,目前系统评估对象主要是针对企业、个人处置住宅类存量房。

第二章  评估组织

  第九条 县地方税务局设立存量房交易价格申报评估工作领导小组,负责存量房纳税评估系统上线及运行的组织实施工作;凤阳县人民政府政务服务中心地税窗口(以下简称地税窗口)负责存量房交易税(费)申报、受理、征收;各主管地税机关负责所辖区域内存量房争议处理等管理工作。

  第十条 根据凤阳县存量房纳税评估系统操作权限分别设置四类工作岗位:存量房交易综合岗(以下简称综合岗)、复核岗、管理岗和领导岗。

  综合岗设在地税窗口,主要开展前台房产权属变更中资料受理、实施评估、税(费)征收和发票开具工作。

  复核岗设在地税窗口,负责存量房交易税收中减免税复核确认。

  管理岗分别由县地方税务局业务科室人员承担,主要负责基础数据管理、参数维护(经授权)、查询预警的观测、反馈和适时根据领导岗要求,组织开展批量评估工作。

  领导岗由县地方税务局业务科室负责人承担,主要是授权修改个案评估结果、授权参数调整、联系协调其他部门及争议处理等工作。

第三章  纳税申报评估

  第十一条 发生存量房交易的交易双方,应当向地税窗口综合岗进行交易价格申报。

  存量房交易双方须提供下列资料:

   ()买卖双方当事人有效身份证明,其中:个人为居民身份证(军官证、护照等)及复印件,单位为《税务登记证》(行政机关、社会团体需持组织机构代码证)副本及复印件、法人有效身份证明及复印件;

  (二)《房屋产权证》(含分户平面图)原件及复印件、原购房发票、原契税完税证;

  (三)买卖双方签订的《房屋买卖合同》原件及复印件;

  (四)《凤阳县存量房交易纳税申报表》;

   (五)买卖双方身份关系证明材料;(结婚证件以及复印件、离婚证以及离婚协议书或判决书、卖方未婚单身证明、继承类房产转让还需提供继承公证书、赠与类房产转让还需提供赠与公证书;)

  (六)地税机关要求提供的其他资料。

  第十二条 地税窗口应设置存量房交易办税引导员,负责政策宣传、辅导纳税人填写《凤阳县存量房交易纳税申报表》,告知其应提供的相关资料。

  第十三条 存量房交易综合岗负责受理、审核纳税申报资料,对资料填写不符合要求的,要求纳税人补正或重新申报。

  第十四条 申报资料齐全、准确的,综合岗即时在“凤阳县地方税务局存量房纳税评估系统”录入交易房产基本信息,生成交易评估价格。

   第十五条 纳税人申报纳税价格高于评估价格的,综合岗打印系统生成的《存量房计税价格通知单》和《送达回证》。

  《存量房计税价格通知单》和《送达回证》由交易双方签字确认后,进入税(费)征收环节。

  第十六条 纳税人申报价格虽低于评估价格,但纳税人对评估价格无异议的,综合岗打印系统生成《存量房计税价格通知单》和《送达回证》。

  《存量房计税价格通知单》和《送达回证》由交易双方签字确认后,进入税(费)征收环节。

  第十七条 纳税人申报价格低于评估价格,且纳税人对评估价格有异议的,综合岗打印系统生成的《存量房计税价格通知单》和《送达回证》交予交易双方签字,并告知争议处理流程及相关权利义务,按照《凤阳县存量房交易计税价格争议处理办法(试行)》执行。

  第十八条 纳税人在存量房交易过程中,综合岗如查询不到小区信息,应停止办理,分别下列情况处理:

  (一)如果该小区周边1公里内有其他参照小区,管理岗经请示领导岗后,依照相近小区和网络所载该小区的具体情况,根据《凤阳县存量房计税价格评估技术标准》,当即进行小区层面参数的补充、维护。修改维护后通知综合岗继续对纳税人申报的存量房进行评估。

  对此类小区层面的信息补充和更新,需登记备案,主管地税机关应于7个工作日内与凤阳县城乡建设局等相关部门上门实地查勘,填写《新增小区(楼盘)评税需求表 》,报经领导岗审批后,进行小区层面参数维护。

  (二)如果该小区周边1公里内无其他参照小区,综合岗应告知纳税人暂时不能当场办理,需由主管地税机关和凤阳县城乡建设局等相关部门开展实地查勘工作后再行办理。

  主管地税机关和凤阳县城乡建设局等相关部门应在3个工作日内上门实地查勘。查勘结果报送领导岗,经领导岗审批同意后,由管理岗在后台参数维护中进行补充、维护,并通知综合岗。由综合岗通知纳税人纳税。

  第十九条 机关、企事业单位转让存量房(非住宅)应先申报,主管地税机关核实其收入、辅导企业计算相关税金,并对土地增值税进行清算。主管地税机关根据企业申报税金的情况,开具《涉税价格认定协助书》并附申报表等资料,委托相关机构进行价格认证。如果机关、企事业单位申报收入明显低于核价金额,又无正当理由的,主管地税机关应重新核税,责令企业补缴相关税金。综合岗根据主管地税机关的核定计税金额征收相关税(费)、开具发票。核价金额低于申报金额的,以企业申报金额,采取就高的原则。

  第二十条 综合岗受理个人转让门面房等非住宅类房产的,直接开具《涉税价格认定协助书》,委托进行相关机构进行价格认证,主管地税机关依据相关机构出具的《涉税价格认定结论书》下达《存量房计税价格通知单》,当事人持《存量房计税价格通知单》等相关资料申报缴税。

  第二十一条 对于除个人以外的未纳入税收管理的单位或组织申请评估非住宅类的房产(如厂房、仓库、办公楼等),参照第本办法第二十条办理。

第四章  减免税管理

  第二十二条  纳税人转让存量房符合减免税规定的,应填写《个人转让住房减免税申请审核表》或者《个人无偿赠与不动产登记表》等书面申请,并提交原购房发票、房屋所有权证、土地使用权证、契税凭证等原件和复印件资料。

  第二十三条  纳税人符合法定减免税事项,应由综合岗直接确认办理减免;减免认定情况复杂的,由地税窗口复核岗确认后,办理税收减免。

  第二十四条  享受税收优惠的普通商品住房应同时满足以下三个条件:

 (一)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

 (二)单套建筑面积在144平方米以下;

 (三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍。

  第二十五条 享受存量房交易营业税优惠的条件如下:

 (一)个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

 (二)个人自建自用住房对外销售的,免征营业税。

 (三)个人无偿赠与不动产,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:

   1、离婚财产分割;

   2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

   3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

  4、房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

 (四)以不动产投资入股,参与接受投资方利益分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

  第二十六条 享受存量房交易个人所得税优惠的条件如下:

 (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

 (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

 (三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

  (四)个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

  第二十七条  享受存量房交易土地增值税优惠的条件:

 (一)房���所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或直接赡养义务人的,不征收土地增值税。

 (二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其它社会福利、公益事业的,不征收土地增值税。

 (三)因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

 (四)对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  第二十八条 享受存量房交易印花税优惠的情形:

  对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

    第五章  争议纠纷解决

  第二十九条 争议纠纷解决按《凤阳县存量房交易计税价格争议处理办法(试行)》执行。

第六章  税款征收

  第三十条  综合岗按《存量房计税价格通知单》或价格认证中心出具的《涉税价格认定结论书》确认的金额,开具税票,凭银行税款解缴回执开具《销售不动产代开发票》和《契税完税证明》。

  第三十一条  存量房交易双方凭《契税完税证明》、《销售不动产代开发票》(办证联)在房产受理窗口申请办证。

第七章  评估系统参数维护

  第三十二条  全县基价系数、板块参数和小区层面参数原则上是按季观测调整,调整工作由税务部门提出修改建议,提交存量房交易计税价格认定小组共同研究开展。

  第三十三条  存量房交易计税价格认定小组由县地方税务局、财政局、城建局、物价局和有关专家组成。

  第三十四条  参数调整依据下列原则进行:

  (一)根据以数据管理中新房交易数据(管理岗按月采集更新)和二手房挂牌价(管理岗按月采集更新)为依据的查询预警进行基价系数和板块参数的调整;

  (二)以政府房管部门每月发布的分区房地产销售统计信息为依据,根据《凤阳县存量房计税价格评估技术标准》进行基价系数和板块参数的调整。

  (三)小区周边环境发生变化或较大的市政建设变动导致特征变量出现变动,需组织专家进行小区层面特征变量的调整,修订《凤阳县存量房计税价格评估技术标准》。

  第三十五条  如房地产交易市场价格发生大的变动或软件查询预警观测发现异常,管理岗应提请领导岗适时组织开展参数调整工作。

第八章   法律责任

  第三十六条  各级地税机关必须严格执行相关税收政策及操作程序,对违规操作和不履行职责,导致税款流失和管理失控的,一经发现,追究相关人员的责任。

第九章  附则

  第三十七条  本办法所称主管地税机关,由凤阳县地方税务局指定。

  第三十八条  存量房交易相关的税款计会统管理、发票管理和资料档案管理按照县地方税务局相关规定执行。

  第三十九条  本办法由县地方税务局负责解释,办法实施前公布的有关规定与本办法不同的,按本办法执行。

  第四十条  本办法实施后如遇国家法律、法规调整,按国家法律、法规执行。

 第四十一条  本办法自201371日起执行。

 

 

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